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Marché immobilier

Viager : quelles sont les erreurs à éviter ?

En principe, la vente par contrat viager est à la fois simple et complexe à comprendre parce que l’issue reste incertaine. Il s’agit d’un contrat de vente de bien immobilier conclu entre un acheteur connu sous l’appellation débirentier et un propriétaire nommé crédirentier.

Comment fonctionne la vente de bien immobilier en viager ?

Durant la vente en viager, l’acheteur a le droit de payer le prix du logement avec le système de rente mensuelle jusqu’à la mort du propriétaire. Contrairement à la vente habituelle, le prix total du logement n’est pas à verser une fois par l’acheteur.

De plus, le vendeur continuera à se loger dans la maison et l’acheteur devra patienter jusqu’au décès de celui-ci. Par contre, le vendeur peut aussi décider de libérer les lieux pour laisser la place à son acheteur. Bien que la vente en viager soit intéressante, elle n’est pas loin d’évoquer des risques importants d’où l’importance de se faire accompagner par un expert immobilier.

Quelles sont les erreurs à éviter ?

Que ce soit un viager occupé, libre ou à terme, l’acheteur prend généralement des risques lors de son achat.

  • Qui devra payer pour les travaux ?

Il ne faut pas oublier que le contrat de vente prévoit le plus souvent une répartition des charges. Pour une vente en viager, le crédirentier occupe la place de locataire de son bien après la signature du contrat. À l’inverse du crédirentier, l’acheteur portera le statut de propriétaire. Si les deux parties n’ont pas rédigé une répartition des charges, ce sera à l’acheteur de payer la totalité des travaux.

  • N’évincez pas la fiscalité

Actuellement, la plupart des acheteurs de bien issu des ascendants directs pensent qu’acquérir un logement en viager permet d’éviter les taxes. En effet, ces acheteurs estiment que suite aux décès de ses proches, ils pourront facilement hériter du bien et ne payer aucune taxe de succession.

Il faut éviter de se confronter à ce genre de situation, car les inspecteurs des impôts ont déjà connaissance de cette technique qui est à apprendre durant leurs premières années d’études. Si vous décidez de jouer avec les impôts, il faudra s’attendre à un réel redressement fiscal qui engendrera des charges supplémentaires.

  • Étudiez les révisions du loyer

Dans le contrat de viager, il est tout à fait possible de réviser le loyer à la hausse chaque année. Toutefois, la hausse devra respecter des conditions précises fixées par les normes en vigueur. La première condition relève de l’indice de référence qui est toujours celui utilisé pour indiquer les loyers de l’INSEE. En revanche, il existe une exception sur l’indice de révision, car elle peut s’appuyer sur d’autres éléments tels que :

• l’indice des prix à la consommation ou IPC ayant pour but de tenir compte de l’inflation et de calculer la hausse suivant la période et la variation des tarifs sur les produits utilisés par les ménages ;
• l’indice du coût de construction d’immeuble à utiliser comme habitation ou ICC.

Par conséquent, en achetant en viager, il faut se méfier des loyers qui sont très peu élevés parce qu’ils provoquent une hausse de l’indice. En acquérant un bien en viager, il est conseillé de comparer plusieurs contrats avant de se lancer.

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