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Marché immobilier

Qu’est ce que le taux d’usure et quel rapport avec le coût de l’assurance ?

Savez-vous ce qu’est le taux d’usure ? Il s’agit d’un taux déterminé par la Banque de France, sur la base du taux annuel effectif global d’un crédit immobilier (TAEG). Le taux d’usure se calcule en prenant en compte les taux d’intérêt ainsi que les taux d’assurance de de prêt immobilier appliqués par les organismes bancaires. Ce taux a pour rôle la protection des emprunteurs. Mais il a surtout pour effet de rendre inaccessible les crédits immobiliers pour certains types de profils, en gonflant excessivement le coût de l’assurance emprunteur et par extension le TAEG.

 

Comment fonctionne le taux d’usure

Le taux maximum qu’un organisme bancaire peut pratiquer dans le cadre d’un emprunt : c’est le taux d’usure. Celui-ci est imposé par la Banque de France, tous les trimestres et varie selon le type d’emprunt souhaité (immobilier, consommation crédit renouvelable, taux fixe, variable…). Grâce à ce taux, les emprunteurs sont protégés des organismes bancaires abusifs qui pourraient proposer des emprunts usuraires, qui dépasseraient le taux d’usure légalement imposé.

 

La Banque de France ne fixe pas arbitrairement ce taux, il est en fait calculé précisément en prenant en compte les taux effectifs moyens dont font usage les banques durant les trois derniers mois. La résultante de ce calcul, c’est que lorsque les taux immobiliers baissent, alors le taux d’usure en fait autant ! Mais alors le taux d’assurance doit nécessairement être adapté à ces fluctuations de taux immobilier et d’usure, ce qui nous amène au sujet suivant.

 

Le taux d’usure, un frein à l’emprunt

Je vous l’expliquais plus tôt, le taux d’usure est une sécurité pour les emprunteurs. Malheureusement, il a comme mauvais côté d’empêcher l’accès aux emprunts immobiliers pour certains types de profils. C’est notamment le cas des profils à risque (selon les critères des banques) comme les individus de plus de 50 ans, les personnes ayant des ennuis de santé, mais aussi les personnes qui exercent un métier dit “à risques”.

 

Comment expliquer de telles exclusions ? En fait, même si le taux d’endettement de ces personnes ne dépasse pas le fameux 35%, ils sont contraints de payer des assurances beaucoup plus onéreuses que les profils plus classiques pour compenser les risques supposément encourus et ainsi, avoir leur TAEG qui dépasse le taux d’usure.

Pour autant, si vous avez un profil à risques, rassurez-vous, il existe une solution pour contrer cette problématique.

 

La solution : la délégation d’assurance

L’assurance emprunteur, c’est un outil indispensable lorsque vous empruntez dans le cadre d’un projet immobilier. Elle n’est légalement pas obligatoire, mais sa souscription est systématiquement imposée par les organismes prêteurs. En général, la banque chez qui vous souhaitez réaliser votre prêt vous propose sa propre assurance emprunteur. Il n’est absolument pas obligatoire de choisir cette assurance ! D’ailleurs, je vous conseille vivement d’effectuer de rigoureux comparatifs et de faire jouer la concurrence, car c’est là que se trouve la solution à notre problématique d’emprunt.

 

En 2010 est adoptée la loi Lagarde, qui offre la possibilité aux emprunteurs de comparer les divers contrats d’assurance du marché et donc de souscrire à des contrats concurrents. La seule condition à respecter pour être libre de son choix : l’assurance concurrente doit proposer au minimum des garanties équivalentes à celles prévues dans l’assurance de prêt de l’organisme prêteur. Ces assurances non proposées par votre établissement bancaire, ce sont les délégations d’assurance et c’est avec celles-ci que vous pouvez réduire vos coûts.

 

Bien entendu, il vous faudra être rigoureux dans votre étude comparative des différentes offres du marché et être sûr à 100% que la délégation d’assurance choisie respecte bien les garanties de l’assurance proposée par votre banque. C’est un travail qui peut s’avérer laborieux et difficile à aborder. Dans ce cas, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un courtier en assurance de prêt qui vous simplifiera vos démarches et qui vous partagera de précieux conseils vous permettant d’obtenir des garanties qui seront mieux adaptées à votre profil, tout en bénéficiant de tarifs plus en accord avec votre budget.

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